Imobiliário nos EUA atingiu pico de ciclo de 18 anos e ações e Bitcoin podem ser os próximos

O mercado imobiliário americano atingiu o pico de um ciclo que se repete a cada 18 anos. O padrão, documentado em mais de dois séculos de dados de vendas de imóveis nos Estados Unidos, sugere que o topo atual ocorreu entre 2025 e 2026. A história indica que, após o ápice imobiliário, ações e ativos de risco costumam ser os próximos a atingirem o máximo antes de uma correção mais ampla.

Os picos anteriores ocorreram em 1972, 1989 e 2006.

O padrão de 18 anos nos dados imobiliários

As vendas de imóveis existentes somaram 4,06 milhões de unidades em 2024. É o menor volume anual desde 1995. O preço mediano de um imóvel existente alcançou US$ 407.500 naquele ano. A taxa média de hipoteca de 30 anos chegou a 7,22% em determinado momento de 2024 e encerrou 2025 em 6,15%, o menor patamar desde outubro do ano anterior.

O lock-in effect explica a escassez de oferta. Proprietários que contrataram hipotecas com taxas muito baixas antes de 2022 preferem não vender e assumir um novo financiamento com juros mais altos. A oferta de imóveis permanece limitada, o que sustenta os preços mesmo com a demanda retraída. Compradores potenciais seguem excluídos do mercado, presos entre preços elevados e custos de empréstimo que dobraram em meio década. O estoque de imóveis disponíveis gira em torno de 1,18 milhão de unidades, cerca de 30% abaixo do nível pré-pandemia.

De ciclos imobiliários a ações e Bitcoin

A construtora D.R. Horton funciona como um termômetro antecedente. No ciclo anterior, a empresa chegou ao topo antes do restante do mercado. A máxima histórica da ação foi registrada em 19 de setembro de 2024, a US$ 192,57. Desde então, o papel recuou e encerrou a sexta-feira cotado a US$ 142,75.

O analista Jason Pizzino projeta que o topo do mercado de ações deve ocorrer entre o final de 2026 e o início de 2027. Nos ciclos passados, o lag entre o pico imobiliário e o pico das bolsas variou de poucos meses a três anos, com média de 16 meses. Pizzino trata o mercado imobiliário como indicador líder para ações e Bitcoin.

O Bitcoin negocia próximo a US$ 79.700. A criptomoeda se recuperou de mínimas em torno de US$ 57.700 em julho e retomou a média móvel de 200 dias, um nível acompanhado por estrategistas de longo prazo. Pizzino avalia que o ativo pode avançar para cerca de US$ 120.000 a partir das mínimas de julho. US$ 180.000 fica mais difícil caso o crédito siga contraindo.

A espiral de terra e crédito

O economista Fred Harrison previu as recessões de 1990 e 2008 usando o ciclo de 18 anos. Em 1997, alertou o governo britânico que o pico imobiliário chegaria em 2007, com uma depressão em 2010. A previsão se confirmou.

Harrison defende que o ciclo é alimentado pela especulação com terra e pelo crédito bancário que a financia. O mecanismo funciona em espiral. A recuperação econômica eleva os preços da terra. Os bancos passam a oferecer mais crédito com garantia imobiliária. A especulação entra em campo e empurra os preços ainda mais alto. O endividamento cresce até que a rotação dos empréstimos cai e os padrões de concessão se deterioram. A espiral se reverte e o crash se segue.

O S&P 500 encerrou a sexta-feira próximo de 7.718 pontos, cerca de 1% abaixo da máxima registrada em 13 de agosto.

As ações permanecem em território de recorde, mesmo com o mercado imobiliário já mostrando sinais de esgotamento. Essa divergência é característica dos estágios finais do ciclo. Historicamente, as bolsas continuam subindo por alguns meses após o pico imobiliário, sustentadas por otimismo e liquidez remanescente. As probabilidades de aumento de juros pelo Federal Reserve na reunião de 16 de setembro subiram para cerca de 60% após os dados fortes de emprego de agosto.

O ciclo de 18 anos não é uma lei física. É um padrão empírico com exceções e intervalos variáveis. Mas a convergência de sinais, o pico imobiliário, a liderança da D.R. Horton e o lag histórico entre imóveis e ações, coloca o final de 2026 como a janela que os mercados de risco precisam observar.